共有持分の不動産を売却する方法や注意したいポイントを解説

不動産の共有持分のみを売却することは可能です。

しかし、共有名義人の同意が必要だったり、買い手が見つかりにくかったりと、実際にはなかなか難しいのが現実です。

本稿では、共有持分の不動産を売却するための主な方法や注意点を解説します。

そもそも共有持分とは

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不動産の共有持分とは、複数の人が共同で土地や建物を所有する場合に、それぞれの人が持つ所有権の割合を指す言葉です。

例えば、夫婦で4,500万円のマンションを購入する際、夫が3,000万円、妻が1,500万円の代金を支払い、金額応分の持分にしたとします。

この場合、夫の共有持分が3分の2、妻の共有持分が3分の1です。

また、亡くなった親が所有していた実家を、兄弟2人で相続したとします。

法定相続分の場合、実家の所有権は兄と弟が半分ずつ引き継ぐことになり、共有持分は2分の1ずつです。

共有持分の売却は可能

複数人で不動産を共同所有している場合、共有持分のみであれば、所有権者の独断で売却することが認められています。

ただし、実際に共有持分だけを第三者に売却するとなると、現実的には難しいでしょう。

なぜなら、第三者が不動産の一部分のみの所有権を持ったとしても基本的には使い道がないため、積極的に買う理由がないからです。

例えば、夫婦の共有名義で所有しているマンションで、妻の共有持分だけを第三者に売却したとします。

その場合、購入した第三者は、その夫婦とともにマンションに住む権利を持つことになります。

しかし、好んで他人と共同生活を送りたいと考える人は少ないため、これは現実的にはほとんど起こり得ないケースです。

共有持分を売却する方法は4つ！

前述の通り、共有持分を第三者に売却することは難しいですが、だからといって売れないわけではありません。

共有持分の売却方法には、他にもいくつか選択肢があります。

ここからは、共有持分をスムーズに売却する4つの方法を紹介します。

共有名義人に売却する

まず検討すべきなのは、共有名義人への売却です。

ただし、夫婦の場合、離婚すると家は財産分与の対象となるので、夫または妻へ売却してもあまり意味がありません。

ここでは、親族で土地を共同所有しているケースを例にしましょう。

例えば、親から相続した土地と建物を兄弟2人で所有しているとします。

共有持分は、2分の1ずつです。

もしあなたがこの兄弟のうちの1人で、共有持分の売却を考えている場合、まずはもう1人に売却を持ちかけるのがスムーズです。

ただし、価格に関して折り合いが付きにくい可能性もあるため、不動産鑑定を受けたうえで、適切な売却価格を決めるようにしましょう。

共有名義の不動産を全員で売却する

共同で所有している不動産を誰も使用しないのであれば、共有名義の不動産を全員で売却する方法もあります。

共有持分だけではなく、不動産すべてを売却するのであれば、もちろん第三者への売却も可能です。

ただし、売却で得た利益は、共有名義人で分けることになります。共有持分の割合に応じて分配するのが一般的です。

共有不動産が土地の場合は分筆する

分筆とは、1つの土地を複数に分ける登記手続きです。

共有不動産が土地の場合は、共有所有者と協議の上、分筆して共有名義から単独名義に変えたうえで、売却するという方法があります。

ただし、分筆することで土地の大きさや条件が変わってしまうため、売却しにくくなる可能性もあります。

資産価値も考慮しながら、分筆をすべきかどうか慎重に検討しましょう。

共有持分のみを不動産買取会社に売却する

不動産の共有持分のみを売却する場合、第三者への売却は難しいですが、不動産買取会社であれば買い取ってくれる可能性があります。

ただし、共有持分を買い取った買取会社が、他の共有名義人に執拗に売却を迫るといった悪質な事例もゼロではありませんから注意が必要です。

共有持分を売却する際に注意したいポイント

共有持分の売却は、通常の不動産売却にはないトラブルが発生するリスクもあります。

ここからは、共有持分を売却する際の注意点について、それぞれのポイントを分かりやすく説明します。

共有名義人全員の同意を得ておく

共有持分だけを売却する場合、原則として他の共有名義人の同意は不要です。

しかし、後からトラブルになるのを防ぐには、できるだけ事前に相談しておくことをおすすめします。

また、共有する不動産すべてを売却する場合は、共有名義人全員の同意が必要です。

独断で売却することはできないため、注意しましょう。

共有持分の売却価格は相場より安くなる

共有持分のみを買取会社に買い取ってもらう場合、売却価格は相場より安くなるのが一般的です。

具体的な相場としては、市場価格の2分の1から3分の1程度が目安となるでしょう。

共有持分のみの買取はリスクがあり、活用は難しいのが現実です。

そのため、多少価格が安くなるのは致し方ないと言えるでしょう。

共有持分の売却でも費用がかかる

共有持分のみを売却する場合でも、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの所定の費用は必要となります。

また、売却によって譲渡益が発生する場合は、譲渡所得税も負担しなければいけません。

不動産売却にかかる費用の一覧や相場は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
不動産売却にかかる費用を一覧で紹介！目安や相場を知ろう

共有持分の売却後は確定申告が必要

共有持分の売却によって利益が発生した場合は、確定申告が必要です。

特例による控除を適用することで納税額を減らせたり、0円になったりする可能性もあるため、必ず手続きを行いましょう。

損失が出た場合には、確定申告の義務はありません。

しかし、損益通算により税負担を減らせる可能性があるため、利益が出ていなくても確定申告はしたほうが良いでしょう。

共有持分の不動産の売却は専門家に相談しよう

夫婦で購入したマンションや親から相続した土地など、複数の人で共同所有している不動産がある場合、まずは共有名義人全員の意向を確認しましょう。

特に、使い道のない不動産の共有持分は、所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかるため、早めの売却がおすすめです。