不動産売却の基礎知識

不動産仲介会社などが、近隣で売買された類似物件の成約価格などをもとに、売却する物件の特徴（築年数、方角、間取りなど）や現状の不動産市況（競合物件が多いか、人気のあるエリアや物件タイプかなど）を加味して算出します。

しかし、買取り価格のようにその金額で売れることを約束するものではなく、あくまで売却できそうな「提案価格」ですので注意しましょう。
売り出す場合、売主は査定価格を参考に、「売出価格」を決定します。

一般的に不動産売却は、不動産仲介会社と媒介契約をし、主に個人の買主を探します。一方で、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法があります。
それが「買取り」です。買取りのメリットは売却までの期間を短くできることです。一方で、市場価格より1～3割程安くなってしまうというデメリットがあります。

不動産買取業者は物件を仕入れ、リフォームや分譲住宅の建設をして再販売します。
商品化する過程で発生する経費や利益、リスク等を考慮した価格での買取りとなるからです。

不動産仲介会社に売却を依頼する場合はその会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3種類あります。1社のみに依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」、複数社へ依頼できる「一般媒介契約」です。

1社のみに依頼するメリットは、報告義務があるため販売活動の状況がわかることや、不動産仲介会社が積極的に販売活動をしてもらいやすいことです。

一方で、一般媒介の場合は、複数の不動産仲介会社で競争させることもできます。
内密に販売活動を行いたい場合は、不動産仲介会社が使用するレインズというネットワークへの掲載義務が無い「一般媒介」で契約する場合もあります。

ご自宅を買い換える場合、できれば仮住まいをせずに新しい家に引っ越したいですよね？
でも、これはなかなか簡単ではありません。不動産はお金を支払い、引渡を受けてからでなければ、その物件に引っ越すことができません。

新居の購入代金を、売却した資金で支払いたい場合は、その資金が入ってからでなければ支払うことができません。売却代金を受け取るには、現在のご自宅を引渡す必要があり、先に引っ越さなければなりません。
もちろん売却代金を購入に充てなくても買える場合やローンを利用する場合、売買の契約条件に定めるなどで工夫する方法はあります。

ローンの残債がある場合、「売却額＞ローン残債」の場合は、売却代金でローンを完済し、不動産に設定されている抵当権の抹消登記を行い、買主へ引き渡します。

一方、「ローン残債＞売却額」の場合は、不足額を貯金等の現金で補てんする必要があります。
売却して新たに購入する場合には新規購入分に残債をプラスして借りる住みかえローン等もありますが、借入にはいろいろな条件がありますので、慎重に進める必要があります。